У травні 2025 року Кабінет Міністрів України ухвалив дві ключові постанови — № 558 від 16 травня та № 614 від 27 травня — які істотно змінюють порядок укладення, продовження та оплати договорів оренди державного і комунального майна. Нововведення стосуються зокрема об’єктів інфраструктури з перевалки нафтопродуктів, порядку подання документів, автоматичного продовження договорів у зв’язку з воєнним станом, а також формули розрахунку орендної плати.

Постанова Кабінету Міністрів України № 558 від 16 травня 2025 року

Ця постанова уточнює особливості оренди стратегічно важливих об’єктів — комплексів будівель, споруд та іншого майна, призначеного для приймання і відвантаження нафти та нафтопродуктів морським транспортом.

По-перше, встановлюється спеціальний порядок подання документів: потенційні орендарі мають подавати не лише стандартний пакет документів, визначений статтею 13 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», а й додаткові документи, перелік яких визначають сам орендодавець та уповноважений орган. Усі ці документи мають бути чітко зазначені в оголошенні про намір передати об’єкт в оренду.

По-друге, запроваджується обов’язкова умова цільового використання об’єкта. Це означає, що орендар повинен використовувати майно виключно за призначенням, пов’язаним із перевалкою нафтопродуктів, що має бути зафіксовано в договорі оренди.

По-третє, додатково встановлюється кадрова вимога: орендар зобов’язаний працевлаштувати визначену кількість працівників для обслуговування об’єкта. Це забезпечує належне функціонування інфраструктури та створення робочих місць.

Постанова Кабінету Міністрів України № 614 від 27 травня 2025 року (набрала чинності 29 травня 2025 року)

Цією постановою врегульовано порядок автоматичного продовження строків оренди в умовах воєнного стану, а також оновлено механізм розрахунку орендної плати.

Насамперед визначено, що всі договори оренди державного чи комунального майна, які закінчуються під час дії воєнного стану, автоматично продовжуються на шість місяців після його завершення. Це стосується як юридичних осіб, так і фізичних осіб-підприємців, а також громадян, які уклали такі договори.

Окремо передбачено, що аналогічне автоматичне продовження на шість місяців застосовується до орендарів, які були мобілізовані. Таке продовження також не вимагає подання додаткових заяв чи рішень.

Оренда об’єктів, що розташовані на тимчасово окупованих територіях, також автоматично продовжується на шість місяців з моменту звільнення таких територій. При цьому дата деокупації може бути не визначена заздалегідь, але факт звільнення території запускає механізм автоматичного подовження строку дії договору.

Додатково запроваджено окрему норму: якщо договір оренди закінчується протягом чотирьох місяців із моменту набрання чинності постановою № 614, тобто у період з 29 травня до 30 вересня 2025 року включно, його дія також автоматично продовжується на чотири місяці. Це положення є тимчасовим і має забезпечити перехідний період для підготовки аукціонів чи інших процедур передачі майна. Після завершення чотиримісячного терміну об’єкт має бути переданий в оренду за загальною процедурою (через аукціон), якщо не діють інші виняткові обставини — наприклад, продовження у зв’язку з воєнним станом, мобілізацією чи розташуванням у ТОТ.

Таким чином, діє наступна логіка — якщо договір закінчується з 29 травня по 30 вересня 2025 року — він автоматично продовжується на 4 місяці. Якщо після цього строку все ще діє воєнний стан або інша виняткова обставина, що надає право на додаткове продовження (наприклад, мобілізація орендаря), договір подовжується ще раз — автоматично, на 6 місяців після завершення відповідної обставини.

Наприклад, якщо договір закінчується у липні 2025 року, то спочатку застосовується норма про 4 місяці — оренда діє до листопада. Якщо на той момент воєнний стан ще не припинено, автоматично застосовується продовження ще на 6 місяців з моменту завершення воєнного стану. Фактично, договір може діяти до середини чи кінця 2026 року без укладення нового.

У разі якщо договір закінчується у жовтні 2025 року (тобто поза періодом дії 4-місячної норми), але воєнний стан в Україні ще не завершено, застосовується тільки норма про автоматичне +6 місяців після завершення воєнного стану.

Зміни у формулі розрахунку орендної плати

Постанова № 614 також змінює підхід до визначення орендної плати. На час дії воєнного стану орендна плата встановлюється на рівні останнього фактично сплаченого місячного платежу з урахуванням індексації. При цьому скасовано усі пільгові відсоткові ставки чи знижки, передбачені попередніми редакціями постанови № 634. Такий же підхід застосовується до визначення стартової орендної плати при виставленні об’єкта на аукціон.

Практичні рекомендації

Орендодавцям варто ретельно перевіряти дати завершення чинних договорів оренди і враховувати, яка саме норма застосовується — 4 місяці чи 6 місяців. Усі ці подовження діють автоматично, без потреби в оформленні додаткових угод. Однак важливо вчасно готувати документи для проведення аукціону або подальшого продовження, якщо це дозволено законом. Орендарям слід уважно контролювати цільове призначення об’єкта і дотримання умов щодо працевлаштування (у випадках, передбачених спеціальними вимогами), щоб уникнути розірвання договору.